Anatomien til en regulerbar renteforhøyelse


Anatomien til en justerbar rente boliglån (ARM) økningJeg er så spent på å dele med deg noe jeg fikk i posten den andre dagen. Nei, det var ikke et varsel om at Financial Samurai hadde vunnet en pris for å være den beste personalkredittsiden. Mitt nettsted er for fokusert på å forstå harde ting for å gjøre oss alle rike til å appellere til massene.

I stedet fikk jeg noe bedre. Det var brev fra min bank som sa min justerbare rente boliglån renten går opp!

Dette er første gang jeg noen gang har mottatt et slikt brev fordi jeg tidligere ville refinansiere min 5-årige ARM (min foretrukne ARM-periode) lavere før den faste perioden var oppe.

Men med renter som har flyttet seg siden jeg kjøpte huset mitt i 2014, var det logisk å holde på det til nullstillingen.

Opprinnelsen til vår 5-årige ARM

Vi kjøpte en San Francisco enkeltfamiliefixer i 1H2014 for $ 1,250,000. Vi var lei av å bo i den nordlige enden av San Francisco de siste 9,5 årene og ønsket en endring i naturen.

Opprinnelig hadde vi planlagt å flytte til Hawaii, men da vi fant vårt nåværende hus med havutsikt, var dette et godt kompromiss.

Vi satte ned 20% og tok ut en $ 992,000 5-årig ARM. Opprinnelig skulle jeg legge ned 32%, fordi jeg hadde om lag 430.000 dollar på grunn av en 4,1% 5-årig CD. Men med en rentesats på bare 2,5%, følte jeg at det var verdt å låne mer og investere forskjellen.

Renten på 2,5% var basert på ett års LIBOR rate + en 2,25% margin – 0,25% rabatt på å være en utmerket kunde. Tilbake i 2014 var LIBOR-renten på ett år bare 0,5%, dermed min 2,5% rente.

London Interbank Offered Rate (LIBOR) er den gjennomsnittlige renten som ledende banker låner midler fra andre banker i London-markedet.

LIBOR er den mest brukte globale "benchmark" eller referansesats for kortsiktige renter. Sjekk ut det historiske ettårige LIBOR-diagrammet nedenfor.

Ett års LIBOR Rate Historical Chart

Som du kan fortelle fra det ettårige LIBOR-diagrammet, har jeg undersøkt min boligrente i 2014. Noen av dere kanskje tenker at i stedet for å få en 5/1 ARM, burde jeg ha fått en 30-årig fast rente i stedet.

Men etter min sterke tro på at vi vil være i et lavt rentemiljø for resten av livet, følte jeg at det var sløsing med penger å betale 0,85% – 1,25% mer for en 30-årig fast rente. Så mine handlinger fulgte hjernen min.

Dessuten er den gjennomsnittlige boligeiendomsvarigheten i Amerika bare rundt 8,7 år. På det meste kan man vurdere å ta ut en 10/1 arm for å matche varigheten.

Da jeg planla å selge hjemmet mitt innen 10 år for å kjøpe et bedre hjem på Hawaii eller betale boliglånet i løpet av denne tidsrammen, var det for meg å ta ut en 5/1 ARM verdt "risikoen".

Uansett om du vil kaste bort pengene dine på et 30-årig fast boliglån eller ikke, har rentenivået faktisk gått opp for oss alle siden 2014.

Basert på dagens LIBOR-sats på ~ 3,1% + min margin på 2,25% – min 0,25% for å være en utmerket klient, min nye boliglånsrente bør være en rimelig 5,1% når den tilbakestilles midt i 2019.

Hvis jeg ender med å betale 5,1% for de neste fem årene, vil min gjennomsnittlige boligrente over en 10 års periode være 5,1% + 2,5% = 7,6% / 2 = 3,8%. 3,8% er ganske mye i tråd med prisen jeg ville ha fått hvis jeg bare låst i en 30-årig fast rente boliglån i 2014.

Men med pengene spart fra å ikke betale et 30-årig fast boliglån og $ 100 000 + mindre i forskuddsbetaling, endte jeg med å investere forskjellen og oppnådde en gjennomsnittlig gjennomsnittsavkastning på 7% fra 2014 til 2018 fordi aksjemarkedet gikk opp til 2018 . Selv om jeg gjorde eek ut en 0,8% gevinst i 2018.

Men overraskelse! Jeg vil ikke betale en estimert 5,1% boligrente i 2019. I stedet sier brevet mitt at jeg skal være betaler anslagsvis 4,5%. Ta en titt på delen av brevet under.

ARM-brev Estimert betaling ved tilbakestilling

Bokstaven sier klart hvordan de beregner boliglånsrenten, men av en eller annen grunn kommer de fremdeles med en estimert sats på 4,5% i stedet for 5,1%. Kanskje min gode kunderabatt på -0,25% vil vokse til -0,85% neste år? Eller kanskje min bank bare gjort en feil i beregningen.

Nei nei. Bankene er ikke dumme. Grunnen til at min rente bare går opp fra 2,5% til 4,5% er at under vilkårene for boliglånet mitt, armen min kan bare tilbakestilles med maksimalt 2% etter at den første 5-årige faste frekvensen på 2,5% er oppe.

Denne maksimale resetbeløpet er ganske vanlig blant ARM-lån. Men denne tilbakestillingsbeløpet er noe du må ha din bank påpekt i dokumentet.

Den andre tingen å merke seg er at ARM-lån generelt har en maksimal boliglånsrente de kan kreve for lånets levetid. I mitt tilfelle er dette maksimum 7,5%, men vi kommer aldri til å komme dit etter min mening.

Dessverre, etter et helt år på 4,5%, kan banken min øke min ARM med ytterligere 2%, og min boliglånsrente øker til 6,5% i år syv.

Imidlertid tviler jeg på at prisene vil fortsette å øke høyere etter hvert som global økonomi bremser. I stedet, da ARM-tilbakestillingen skjer igjen i 7/1/2020, kan vi veldig godt være i en lavkonjunktur med ett års LIBOR-rente som går nedover.

Betaler ned hovedstol

For å tjene mer penger, lån meglere og banker ELSKER å skremme heck ut av uerfarne homebuyers ved å si at deres utbetalinger vil øke høyere når en ARM tilbakestilles.

De viser ikke dem et 35-årig historisk diagram av fallende renter. Ved å skremme sine kunder, har de større sjanse til å låse dem til 30-årige fastrentelån for dårligere marginer.

Ikke la deg lure.

Historisk 30-årig boliglånsrentesats

Historisk 30-årig boliglånsrentesats

Du kan se fra brevet at til tross for at boliglånsrenten øker fra 2,5% til 4,5%, en økning på 80%, blir min månedlige betaling bare økt fra $ 3,919,60 til $ 4,079,33, en økning på bare 4%.

Årsaken til den lille økningen i månedlig boliglånsbetaling er fordi vi har betalte 32% av lånet på 4,5 år ($ 992 000 ned til $ 734 000).

Å betale ned over $ 250 000 i vårt boliglån skyldes delvis månedlige hovedstolerbetalinger kombinert med tilfeldige ekstraordinære lønnssatser. Selv om renten på 2,5% er lav, har betalingen av boliglånet alltid vært en del av min langsiktige investeringsstrategi.

Etter FS-DAIR-strategien, ville jeg regelmessig prøve og bruke 25% av min gratis kontantstrøm til å betale ned gjeld og bruke de andre 75% til å investere. Igjen tar jeg bare tiltak basert på mitt eget råd.

Jeg fortsatte å betale ned hovedstol tilfeldig til 10-årig avkastning brøt 2,5% i desember 2017. Når 10-årig avkastningen var høyere enn 2,5%, stoppet jeg fordi jeg nå fikk et rentefrit boliglån siden jeg bare kunne investere beløpet på boliglånet mitt i en 10-årig obligasjonsavkastning for å dekke alle mine betalinger.

Å leve gratis er en av de beste tingene noensinne!

Hvis jeg hadde tatt ut et 30-årig fast boliglån på 3.625%, ville jeg ikke vært i stand til å oppleve rentefri levekår.

Kilometertrykket ditt vil variere med hensyn til hvor mye hovedstol du faktisk har betalt ned under den første fastrenteperioden på din ARM. Men selv om du ikke har betalt noen ekstra hovedstol i løpet av en femårsperiode, har du fortsatt betalt ned ~ 10% av hovedstolpenningen din, avhengig av renten.

En vurdering i ditt hjem verdi

Selv om du må betale en høyere boliglånsrente når din ARM tilbakestilles, kan du være glad for å oppdage at ditt hjem har verdsatt seg i verdi i fastrenteperioden.

Den gjennomsnittlige hjemmeprisen i San Francisco økte fra $ 1.100.000 i 2014 til $ 1.500.000 i dag, eller en økning på 37%.

En hovedinntekt på 420.000 dollar øker mer enn en mager $ 159.63 månedlig økning i boliglånsbetalingen, omtrent halvparten av alt kommer til å betale ned prinsippet uansett.

San Francisco Median Hjem Pris Vurdering

Igjen vil ditt hjem verdsettelsesbeløp variere. Med mindre du timet ditt hjem kjøp helt feil, for eksempel å kjøpe i 4Q2006 – 4Q2008 eller kanskje 1Q2018 (juryen er fortsatt ute), vil du sannsynligvis komme ut OK.

Selv om du kjøpte på den siste toppen, vil normale nedgangstider vanligvis ikke vare mer enn 3-5 år med korreksjoner på 10% – 20%.

Opprett et boliglånsplan

Gitt jeg har til 7/1/2019 før boliglånsrenten min hopper fra 2,5% til 4,5%, planlegger jeg å fortsette å betale boliglånet mitt som vanlig og ikke betale noe ekstra til rektor.

Så snart jeg eksploderer alle 60 måneder på 2,5%, betaler jeg ned $ 50 000 i prinsippet i måned 61. Etter den første $ 50 000 ekstra hovedbetalingen vil jeg fortsette å betale ned mellom $ 20 000 – $ 30 000 i måneden i ekstra rektor til boliglånet er borte eller til jeg finner mitt hawaiiske drømmehjem.

Basert på mine ekstra hovedstoler, skal boliglånet bli fullstendig betalt innen januar 2022, eller ca 7,5 år etter at jeg først tok lånet ut.

Alt kan skje mellom nå og januar 2022, og derfor er det forsiktig å fortsette å investere og betale ned gjeld mens du har en god kontantskudd. Du kan nå tjene en sunn 2,45% på en pengemarkeds konto med CIT Bank, for eksempel. Det er stort, siden bare flere år siden var besparelsene under 0,5%.

Å tjene en 4,5% avkastning er utmerket på dette stadiet i konjunktursyklusen, men det er så mye penger å finne en perle av en eiendom i Hawaii til en stor rabatt. Og gutt, ser jeg rabatter overalt nå!

Den alternative løsningen for å betale ned hovedstol er å simpelthen refinansiere boliglånet mitt når det er på tide å tilbakestille til en annen 5/1 ARM.

Etter å ha sjekket online for de siste boliglånsrenten, kan jeg få en 5/1 ARM jumbo for kun 3,25%. Dette betyr at etter 10 år er min blandede rente 2,875%. Ikke verst.

Artikkeloversikt

1) Match varigheten av boliglånets faste varighet med estimert eierskapsvarighet eller hvor lang tid du estimerer det vil ta for å betale boliglånet.

2) Betaling for en 30-årig fast rente boliglån kan gi deg mer trygghet, men du sannsynligvis overpaying for den roen i sinnet.

3) Les vilkårene for ARM-lånet nøye og finn ut hva som øker maksimalrenten under første tilbakestilling og hva er levetidsrenten.

4) Prøv å foreta ekstra utbetalinger i løpet av ARMs faste renteperiode for å avlaste potensielt rentetrykk under tilbakestillingen.

5) Ikke lån mer enn du komfortabelt har råd til = ikke større enn en 80% låneverdiforhold med 10% kontantbuffer etter 20% nedbetaling. Å være altfor handlet er hva som konsekvent ødelegger folks økonomi.

Lesere, hvorfor tar folk overpriset 30-årige fastrente boliglån når gjennomsnittlig boligeiendom er mindre enn 9 år? Hvorfor betale en høyere rente når renten har gått ned i 35 + år på rad?

<! –

->